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第600章 找贷款

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  民营企业融资一直都是个难题,从银行贷款也一直都是很有难度的事情。

  也是因为融资难的原因,大多数的民营企业在达到一定规模后,都会选择上市,来解决企业融资的问题。

  当然也有资本家是单纯冲着圈钱去的,这一类人已经不能算是企业家了,真正的企业家,是不会为了单纯圈钱而融资的。

  九十年代初期,银行是求着别人贷款,那个时代动辄高达百分之十几的贷款利率,简直是合法的高利贷,银行自然是抢着往外贷款。

  也是在九十年代的企业改革历程当中,有太多的企业破产倒闭,这也是使得银行产生了大量的呆账还账,因此银行对企业的贷款,也逐渐变得严格起来。

  特别是银行开始商业化以后,就更讲究经济效益,每一笔贷款都是生意,都要注重盈利。这也加剧了民营企业贷款的困难。

  金融行业注定是嫌贫爱富的,越是资金匮乏,需要贷款的企业,银行越是不愿意放款,而越是手里有钱,不需要贷款的企业,银行越是上赶着送钱。

  事实上金融机构发放贷款,首先考虑的是资本的安全性,其次才是盈利性。

  安全性比较好理解,就是钱给你了是不是安全,把钱借给别人,第一个要考虑的是钱会不会打水漂。

  如果贷款者是企业, 那么金融机构机会评估企业所属的行业、市场、竞争、经营、管理、技术等等一系列的要素,说白了就是你有没有还款能力。

  而很多民营企业, 特别是中小型的民营企业, 经营管理不规范, 技术水平落后,企业信用不足, 资产也非常有限,银行自然不愿意放款。

  另外企业的现金流,也是银行考虑的一大要素, 毕竟现金流才是银行还款的第一来源。

  然而中小企业的财务报表通常没有经过专业的会计师事务所审计,而且走私账的情况很多,账目不尽不实,对于银行的参考意义也不大。

  银行无法核实企业提供信息的真实性,从而就无法判断企业真实的经营情况, 所以干脆就为了资金的安全, 选择不放款了。

  我宁愿少赚点钱, 也不能做亏本生意!

  也是因为贷款比较困难, 而且贷款利息又高,所以李卫东旗下的企业, 在扩张的过程当中, 几乎没有去寻求银行贷款,而主要是使用了自己的现金流。

  电器厂方面,主要是做家电产品代工,这属于劳动密集型产业,实际上是只负责生产,不负责销售, 虽说是赚个辛苦钱, 但并不用承担市场风险。

  无论产品能不能卖出去,我先把加工费赚到手了。这是代工企业的一个特点,只在建厂的时候,需要比较大的资金,一旦生产进入到正轨,现金流就比较健康了,对于银行贷款的需求并不大。

  小狗电器公司,前些年靠着豆浆机、微波炉等高利润产品,赚了一些钱。后来李卫东发动价格战,小狗电器的产品大幅度降价,这部分的利润被摊薄了。

  好在小狗电器成功的进军日本市场, 并且通过卖美容产品, 获得了丰厚的利润,资金流方面一直都是比较健康的。

  小狗健康本来就是靠卖保健产品起家,保健产品是真正的暴利,小狗健康更是富得流油,仔细算起来的话,过去的十年里,小狗健康反而是李卫东最大的收入来源。

  富康工程的效益也保持稳步增长,这得益于国家在假设方面一直不断的投入,而且最近又刚刚拿下了印度的大订单,企业的现金流很充沛,都够再买块地建新厂区的了。

  至于富康农机,前些年凭借着农用三轮车这款产品,获利丰厚,最近两年又依靠出售棉花收割机,保持了良好的业绩。

  而且富康工程和富康农机,都是传统的机械制造企业,这种类型的企业,在企业运转正常的情况下,只要不上马大项目,是用不到融资的。

  李卫东做的这些制造业,资金情况都比较的健康,用不着找银行贷款。

  但是批发商城就不一样了,批发商城不是制造业,而是与商业有关,准确的说的是商业地产。

  商业地产也是地产,做地产这一行,不去找银行贷款,而是自己拿真金白银出来,那岂不是憨憨?

  李卫东的批发商城想要继续扩张,就必须要解决贷款的问题。

  ……

  吴行长泡了上好的普洱,亲自给李卫东添上了茶,同时开口说道:“李董事长,不是我不想贷款,而是现在的企业贷款的确是有些困难。

  你也知道,前些年有很多的企业倒闭,我们银行发出去的贷款也都打了水漂,只给我们带来了巨大的损失,所以最近两年贷款总体是收紧的,审核也比较严格。

  就拿我们行说吧,但凡是超过300万的贷款,都得上报省行,超过1000万的话,得上报京城的总行。你要的这个贷款金额,不光得上报,还得总行批准才行。”

  李卫东拿起茶杯抿了一口,接着说道:“吴行长,据我所知国企贷款还是很容易的吧?别的企业我就不说了,运输公司那边要建新汽车站,这贷款可是马上就批准了!

  要说起来,运输公司最近几年的效益可不怎么样,他们把车都卖给了个人,客运线路也都承包出去了,就靠着收承包管理费才有点收入。”

  “运输公司毕竟是国有企业嘛,好歹有国家兜底。而且新汽车站项目,也是市里面规划的重点项目,算是民生工程,我们放款也比较安心。”

  吴行长话音顿了顿,接着说道:“李董事长,你要建的那个批发商城,毕竟是商业项目,是有风险的,而且资金数额这么大,总行那边批准的可能性并不大。”

  “那我抵押贷款,这样总行了吧!”李卫东开口问道。

  “如果有抵押的话,我倒是可以试着说服一下总行领导。”吴行长接着问道;“李董事长,你打算拿什么做抵押?事先说好,机器设备和货物抵押,我们可不收的。”

  曾经的银行是愿意接受机器设备和货物抵押的,特别是在九十年代,很多企业为了获得资金,将生产设备和产品,抵押给银行以获得贷款。

  然而机器设备这种东西,折旧速度实在是太快了,更何况很多企业抵押的机器设备,原本就比较老旧了,日后他们还不上钱,银行收回来的机器设备只能当废铁卖。

  货物抵押的情况也差不多,很多企业缺少资金,归根结底就是因为他们生产的产品比较老旧,已经适应不了市场需求,产品卖不出去,企业自然就缺钱了。

  企业自己都没办法把这些产品卖出去,银行又怎么可能找到到销路?所以这种抵押物即便是落入到银行的手里,就跟分配差不多。

  如此算来,无论是用机器设备作抵押,还是用货物做抵押,银行都是亏钱的。

  吃一堑长一智,银行也知道机器设备和货物处置起来太麻烦,而且还收不回成本,因此干脆就不接受机器设备和货物抵押了。

  李卫东很清楚这里面的门道,于是他开口说道;“我可以用批发商城的土地和房产进行抵押。”

  吴行长微微一皱眉,随后开口说道;“李董事长,我记得纺织品批发商城已经抵押出去了,你们正在建那个小家电批发商城,不就是用那笔贷款建起来的么?”

  “小家电批发商城已经建好了,我可以用这个小家电批发商城作为抵押,申请一笔贷款。”李卫东开口说道。

  “这恐怕很难。”吴行长接着说道:“当初我们愿意接受纺织品批发商城作为抵押,主要是因为纺织品批发商城成功的开起来了,你们收的租金和管理费,可以偿还这笔贷款。

  但是现在小家电批发商城都还没开业呢,我们也不知道这个项目能不能赚到钱。如果这个项目不成功的话,那只能算是一栋没用的空建筑,不值钱的。”

  “就算小家电商城搞不起来,不还有土地么!”李卫东开口说道,但话刚出口,他马上意识到,这是2000年,而不是二十年后,土地并不值钱。

  果不其然,吴行长开口说道:“土地这东西又值不了几个钱,所拿到的到款非常有限。”

  后世的话,住房抵押贷款大概要打个七折,商铺是六折,厂房和土地使用权抵押是五折,学区房和旺铺的抵押比例会高一些。

  然而在2000年的时候,房价还没有上涨,房地产的抵押折扣要比未来低得多;土地的价格更是十分便宜,抵押不了几个钱。

  李卫东思考片刻,开口说道;“这样吧,我可以用公司的股份作为抵押,来申请一笔贷款。”

  “富康工厂或者富康农机的股份或许有可能,但商城管理公司的股份肯定不行。”

  吴行长接着解释道:“目前商城管理公司的盈利,主要还是靠纺织品批发市场的租金,但是纺织品批发市场已经抵押出去了,这等于是一件抵押物,做了两次抵押,总行那边肯定通不过的。”

  李卫东皱了皱眉头,富康工程和富康农机的股份,李卫东日后还有大用。

  最起码两家企业都有上市的可能性,所以股权必须要清晰明确,若是拿去抵押的话,等上市的时候,证监会那边的审批或许会有麻烦。

  吴行长则接着说道:“其实即便是你用富康工程或者富康农机的股份做质押,也得需要比较长的审核时间,你们毕竟不是上市公司,总行那要审核你们的财务报表,符合条件才敢放贷。”

  用股份向银行贷款,属于质押贷款的一种,银行做的最多的质押贷款,也都是股票质押。

  不过股票质押用的往往是上市公司的股票,因为上市公司的股票有一个实际的价格,而且财报也比较透明,银行可以清楚的了解到公司的情况。

  如果不是上市公司的话,拿股份进行质押就比较麻烦了,银行要对股份的价值进行评估,也要查看企业的各项财报,必须得是盈利能力较好的企业,才会给予放贷。

  至于中小企业的股份,通常是与质押贷款绝缘的。

  “放贷时间太长,比较耽误事。”李卫东直接找了个借口拒绝道。

  “那我也没有什么好办法了。”吴行长双手一摊。

  李卫东沉吟片刻,然后开口问道:“吴行长,如果我申请房地产开发贷款,审批下来的可能性大不大?”

  “这个嘛……”吴行长皱着眉头想了想,开口说道;“这方面我是真不知道,因为我这里还从没办过这种业务。

  据我了解,目前申请房地产开发贷款的企业,都是大城市或者南方沿海地区的房产公司,特别是珠三角那边比较多。

  咱们青河这种小地方,目前还没有个像样的房地产开发商,也没有人申请过这种东西,所以我不知道你们去申请,能不能成功。”

  李卫东则开口说道:“我也知道申请房地产开发贷款有些困难,但事在人为嘛。我还是想试一试,所以流程方面的事情,就拜托吴行长了,至于其他方面,我来想办法!”

  ……

  房地产开发贷款,是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产建设的项目贷款,贷款时间一般不超过三年。

  房地产开发企业想要拿到这种贷款,必须要先取得贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建筑许可证、开工许可证等等,商品房还要有预售许可证。

  项目也必须要与申报用途与功能相符,项目的工程预算和施工计划须符合法律法规,而且投资方要事先投入至少30%的项目资金,这样才能从银行贷到余下的70%。

  后世很多人说,房地产开发商用银行的钱建房子,指的其实就是这个房地产开发贷款。

  因为这个贷款只要项目合规,证件齐全,然后投入30%的资金,就能拿到贷款,跟信用贷款差不多。

  再加上房地产有预售的政策,房产开发企业可以提前卖房回笼资金,实际的投入资金其实是低于30%的,因此也有人说开发房地产是在空手套白狼。

  而真正空手套白狼的,是那种拿着平面图,指着一片空地就违规进行预售。

  等预付款收足30%的金额,然后再拿着这笔钱去银行申请房地产开发贷款,来完成整个项目,这样的话一分钱都不用出,百分百借鸡生蛋。

  过去那些所谓房产公司资金断裂,产生了烂尾楼,十有八九都是那种情况。

  房产公司先搞个规划图,或者挖个地基,甚至房子都开建了,就为了先收一笔预付款。

  有的时候预付款凑不足30%,或者项目与申报不符,房地产开发贷款批不下来,资金链自然就断裂了,然后房子可不就烂尾了么!开发商把剩下的钱都卷走跑路了,吃亏的则是那些提前支付房款的人。

  所以有关部门才会不断的提醒,买房一定要认准所谓的五证齐全,这不光是涉及到后来办房产证等问题,更是因为只有这五证齐全的项目,才能申请到房地产开发贷款,这个项目的资金链才有保障。

  在2003年以前,这个房地产开发贷款的申请难度是比较大的。

  一来是因为当时的银行还处于商业化转型阶段,对于放款比较谨慎。这要等到2004年国务院启动国有银行股份制改革,才开始改善。

  更主要的原因是国家政策的因素,直到2003年6月份,央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,还在对房地产开发贷款进行管控。既然国家在管控,银行自然不会轻易放款。

  直到2003年8月份,国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,也就是房地产行业著名的18号文件,要求“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,继续加大信贷支持力度”。

  从那以后,房地产开发信贷才开始逐渐放开,有了银行信贷的支持,中国房地产企业也正式走上了崛起的道路。

  而在2000年的时候,受到种种限制,大概只有背景比较深厚、关系比较硬朗的房企,才有机会拿到这个房地产开发贷款。普通的房地产企业,即便是符合资格,也很难申请到房地产开发贷款。
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